В ТПП РФ обсудили вопросы зон с особыми условиями использования территорий

В Москве 27 сентября Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости провел заседание на тему «Изменения в законодательстве Российской Федерации в части зон с особыми условиями использования территорий. Защита интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства».

В мероприятии приняли участие представители Минэкономразвития России, Министерства природных ресурсов и экологии РФ, Министерства культуры, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной кадастровой палаты, а также советник РААСН, профессор МААМ, председатель Совета Национальной Гильдии Градостроителей, руководитель ИТП «Град» А.Н. Береговских и начальник отдела градостроительных исследований и методического обеспечения ИТП «Град» Е.А. Гемпик.

 

На обсуждение были вынесены следующие вопросы:

-                    Новеллы Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части регулирования зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);

-                    Перспективы подготовки и внесения в ЕГРН в установленные Федеральным законом сроки сведений о точных границах ЗОУИТ;

-                    Реализация целевых моделей («дорожных карт»), регулирующих вопросы ЗОУИТ;

-                    Совершенствование правового регулирования ЗОУИТ в сфере градостроительной деятельности;

-         Возмещение убытков правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства, права которых ограничены в связи с установлением ЗОУИТ;

-           Особенности применения положений Федерального закона в отношении особо охраняемых природных территорий и зон охраны объектов культурного наследия.

 

О влиянии зон с особыми условиями использования территорий на эффективность управления недвижимостью и ее создание присутствующим рассказала А.Н. Береговских, проиллюстрировав свое выступление конкретными примерами из проектной деятельности Института.

 

Предлагаем Вашему вниманию основные тезисы данного доклада.

Зоны с особыми условиями использования территорий, также особо охраняемые природные территории и зоны охраны памятников культурного наследия являются зонами ограничения градостроительной деятельности и поэтому напрямую влияют на возможности создания и развития недвижимости.

На протяжении всего периода действия «нового» законодательства вопросы установления ЗОУИТ были урегулированы очень слабо.

В начале августа этого года был принят закон (от 03.08.2018 № 342-ФЗ), направленный на упорядочивание правового регулирования ЗОУИТ:

-            установлен перечень видов ЗОУИТ;

-       определены новые полномочия Правительства РФ – утверждение положений в отношении каждого вида зон; определение перечня ограничений использования земельных участков, устанавливаемых в границах зон;

-           установление, изменение, прекращение существования зоны осуществляется на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления;

-            ЗОУИТ считаются установленными со дня внесения сведений в ЕГРН.

Этим же законом изменено содержание ИСОГД, им придан статус государственных систем. В состав информационных ресурсов включены ЗОУИТ. Но подзаконных актов еще нет, в настоящее время Минстрой России разрабатывает проект Постановления Правительства РФ об утверждении требований к ведению ГИСОГД.

Единым местом сборки сведений обо всех зонах градостроительных ограничений является ЕГРН. Но к настоящему моменту процент внесенных в ЕГРН сведений о таких зонах крайне мал. Официальной статистики нет, а та, что есть, не отражает ситуации, т.к. не ясно, какое количество сведений от общего объема содержится в ЕГРН, а какое предстоит внести.

Несмотря на то что законодательные нововведения призваны обеспечить скорейшее установление всех зон, ограничивающих градостроительную деятельность, а также обеспечивающих защиту и охрану объектов недвижимости, подзаконные нормативные акты, необходимые для их исполнения, до настоящего времени не приняты. Старые нормы устарели и разрознены.

Проблема практического отсутствия установленных ЗОУИТ не исключает необходимости учитывать градостроительные ограничения при территориальном планировании, градостроительном зонировании и планировке территорий. Примеры:

-                в территориальном планировании – в составе материалов по обоснованию отображаются как установленные, так и нормативные зоны;

-            в правилах землепользования и застройки – на карте градостроительного зонирования отображаются только установленные зоны (исключение – Артемовский городской округ, Владивостокская агломерация, принял решение отображать нормативные зоны в целях защиты прав землепользователей);

-            в документации по планировке территорий – в материалах по обоснованию отображаются как установленные, так и нормативные зоны. Именно документация по планировке территории является полноценным источником сведений о ЗОУИТ.

Целевые модели по улучшению инвестиционного климата до сих пор не содержат мероприятий, определяющих сроки внесения всех сведений о ЗОУИТ в ЕГРН. Следует отметить действенность включения мероприятий в целевую модель по внесению сведений о границах населенных пунктов и территориальных зонах.

Почему для управления развитием территорий важно знать местоположение всех ЗОУИТ?

При планировании размещения объектов транспортной, социальной и коммунальной инфраструктур неопределенность ЗОУИТ приводит к рискам градостроительных ошибок, к неэффективным тратам бюджетных средств.

Например, отсутствие установленных зон затопления и подтопления создает угрозу безопасности населения, отсутствие зон от объектов культурного наследия означает отсутствие ограничений по застройке территорий объектов культурного наследия и т.д.

Также при планировании жилищного строительства, других инвестиционных объектов отсутствие знаний о существующих ограничениях приводит к огромным потерям бизнеса, судебным спорам.

В настоящее время, когда президентом страны поставлены задачи по значительному увеличению темпов инфраструктурного и жилищного строительства, по созданию благоприятных условий для развития бизнеса, единственным, на наш взгляд, правильным решением может стать обеспечение массовой обязательной для городских округов и других активно развивающихся поселений разработки проектов межевания застроенных территорий, которые обеспечат 100% отображение ЗОУИТ, включая установленные и нормативные, в масштабе ведения ЕГРН.

Для достижения цели – улучшения инвестиционного климата и ускорения инфраструктурного развития – все сведения о ЗОУИТ, в том числе и нормативные, должны быть внесены в ЕГРН. После внесения сведений об установленных ЗОУИТ нормативные зоны должны из ЕГРН удаляться.

Наиболее целесообразным способом внесения таких сведений в ЕГРН мы считаем – через ГИСОГД, тем более что в составе информационных ресурсов ГИСОГД определены ЗОУИТ, но какие это зоны, только установленные или и нормативные, пока не ясно.

Порядок внесения таких сведений может быть аналогичным внесению сведений о границах населенных пунктов и территориальных зонах, проектах межевания (п. 3, 8, 13 ч. 1 ст. 32 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Здесь же следует отметить, что формы электронных документов, необходимые для внесения сведений проектов межевания в ЕГРН (в отличие от границ населенных пунктов и территориальных зон), до сих пор не утверждены.

Реализация настоящего предложения даст большой экономический эффект при подготовке регионами (в целях реализации Стратегии пространственного развития России) комплексных региональных планов инфраструктурного развития, которые должны будут обеспечить синхронизацию в пространстве и времени создания всех объектов инфраструктуры, запланированных на федеральном, региональном и местном уровнях. Также будут предупреждены вероятные градостроительные ошибки при реализации национальных проектов «Обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг» и «Формирование комфортной городской среды».

Таким образом, основным элементом, формирующим цифровую платформу – модель управления городом, станет проект межевания территорий муниципальных образований, в том числе для:

-                оценки эффективности использования земельных участков;

-                оценки качества городской среды;

-         формирования реестров земельных участков муниципальной собственности, в том числе улично-дорожной сети и территорий, формирующих общественные пространства;

-                определения градостроительных ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на них;

-                уточнения видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, на них расположенных;

-                формирования реестров земельных участков для включения в состав территорий комплексного и устойчивого развития;

-                формирования реестров земельных участков, предназначенных для инвестиционного освоения, в том числе посредством проведения аукционов на право застройки;

-                автоматического расчета кадастровой стоимости, размеров налоговых и арендных платежей.

X
Вы можете войти с зарегистрированным именем пользователя или вашим e-mail адресом.
Пароль чувствителен к регистру.
Загрузка